Una guida pratica per orientarti nell'acquisto di una casa alle Canarie
Quali sono le spese da affrontare?
Che tasse si devono pagare?
Cosa cambia se il proprietario ha residenza in Italia?
Quali sono le spese annuali di gestione?
In questo post rispondiamo a queste domande per offrire una panoramica sull'acquisto di un appartamento alle Canarie.
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Analizzeremo inoltre le diverse tasse da pagare, sia per i residenti che per i non residenti, con un occhio di riguardo alle implicazioni fiscali internazionali, particolarmente rilevanti per chi mantiene la residenza in Italia.
Per completare il quadro, includeremo suggerimenti pratici e consigli utili per chi desidera muoversi con sicurezza in questo mercato immobiliare, tenendo conto delle peculiarità locali e delle nuove normative, come quelle relative alla sostenibilità energetica.
Costi di acquisto💰
Oltre al prezzo dell'immobile, è necessario considerare diverse spese:
Imposta sulla Trasmissione Patrimoniale (ITP): Una tassa proporzionale al valore dell'immobile, generalmente pari al 6,5%. Questa cifra varia leggermente a seconda delle politiche locali, quindi è consigliabile verificare con un esperto fiscale o un notaio.
Spese notarili: Coprono le formalità legali dell'acquisto e variano in base al valore dell'immobile. Sono indispensabili per garantire la validità legale dell'acquisto e l'iscrizione al Registro della Proprietà.
Spese di registrazione: Necessarie per registrare l'acquisto al Registro della Proprietà. Queste spese includono eventuali controlli aggiuntivi sui diritti legali dell'immobile.
Spese di gestione:
Tassa comunale IBI (simile alla nostra IMU).
Tassa sui rifiuti.
Oneri condominiali (specialmente per appartamenti in complessi residenziali con piscina o altri servizi condivisi).
Gli oneri condominiali possono variare in modo significativo, specialmente nei complessi turistici.
Utenze: Acqua, luce, Internet, ecc., che devono essere regolarmente pagate e talvolta ricontrattate in fase di acquisto.
Spese accessorie: Trasferimento di mobili, eventuali ristrutturazioni e adeguamenti per rispettare le norme energetiche o di sicurezza.
Stima generale: I costi aggiuntivi rispetto al prezzo di acquisto possono variare tra il 15% e il 20% del valore totale dell'immobile, ma in alcuni casi possono raggiungere anche il 25%, soprattutto per immobili di alto valore o situati in zone particolarmente richieste.
Tassazione per i non residenti💶
Se si acquista un immobile a Gran Canaria mantenendo la residenza in Italia:
Impuesto sobre la Renta de los No Residentes: È una tassa applicata sull'eventuale reddito derivante dall'affitto dell'immobile. Si calcola in base alla rendita catastale e al reddito effettivamente prodotto.
Proprietà sfitte: In alcuni comuni possono essere applicate aliquote maggiorate o tasse aggiuntive per le case non utilizzate, variabili in base al valore catastale, all'ubicazione e alla durata dell'inutilizzo.
Doppia tassazione: I redditi derivanti dall'immobile spagnolo devono essere dichiarati anche in Italia. Tuttavia, grazie agli accordi bilaterali contro la doppia imposizione, è possibile richiedere detrazioni per evitare il pagamento duplicato delle imposte.
Tassazione per i residenti in Spagna💶
Diventando residente fiscale in Spagna (più di 180 giorni l'anno):
Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPF): Si applica al reddito mondiale, incluso quello immobiliare. È importante pianificare con attenzione per minimizzare il carico fiscale complessivo.
Residenza fiscale: Se il centro degli interessi vitali si sposta in Spagna, si perde la residenza fiscale in Italia. Tuttavia, eventuali legami (es. immobili o attività) in Italia possono implicare obblighi fiscali verso lo Stato italiano, richiedendo una gestione fiscale binazionale.
Esoneri fiscali: In alcuni casi, il trasferimento della residenza fiscale può portare a benefici, come aliquote ridotte o esenzioni.
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Consigli pratici 👀
Visite preliminari: Esplorare personalmente l'immobile e la zona per valutare qualità della vita e servizi disponibili. È consigliabile visitare l'area in diverse stagioni per farsi un'idea completa.
Documento NIE Bianco: È obbligatorio per acquistare un immobile da non residente. Senza di esso non si può procedere con l'acquisto o con l'apertura di conti bancari.
Conto corrente spagnolo: Aprire un conto bancario locale facilita le operazioni di pagamento, soprattutto per le utenze e le tasse.
SIM spagnola: Utile per le comunicazioni con la banca, l'amministratore condominiale e altre istituzioni. È possibile sottoscrivere contratti telefonici con costi ridotti rispetto alle SIM internazionali.
Collaborazione con professionisti: Avvalersi di un avvocato o di un gestore immobiliare esperto in diritto spagnolo per evitare errori costosi o malintesi burocratici.
Direttiva europea "Casa Green" ✅
La direttiva europea sull'efficienza energetica si applica anche agli immobili di Gran Canaria. Alcuni punti chiave:
Restrizioni future: Anche se attualmente non esistono divieti di vendita per case con classe energetica inferiore alla B, potrebbero essere introdotte limitazioni nei prossimi anni.
Valorizzazione degli immobili: Case energeticamente efficienti sono sempre più richieste, specialmente da acquirenti stranieri consapevoli dell'importanza di ridurre i costi energetici.
Adeguamenti: Considerare l'adeguamento agli standard energetici per prepararsi ai futuri sviluppi del mercato. Interventi come isolamento termico, pannelli solari e sostituzione degli infissi possono aumentare il valore dell'immobile.
Incentivi: Verificare la disponibilità di incentivi locali o europei per miglioramenti energetici, che possono ridurre notevolmente i costi degli interventi.
Acquistare un appartamento a Gran Canaria richiede una valutazione attenta e una buona pianificazione.
Oltre a considerare le spese immediate e future, è importante raccogliere informazioni precise sulle normative locali e le tendenze di mercato, che possono variare significativamente da quelle italiane.
Consulta sempre un consulente fiscale locale per dettagli aggiornati e personalizzati, poiché un professionista esperto può guidarti nelle fasi più complesse dell'acquisto, come la negoziazione, le tasse da versare e le registrazioni obbligatorie.
È altrettanto fondamentale informarsi sulle tendenze di mercato e le normative energetiche in evoluzione.
Investire in immobili con un'elevata efficienza energetica non solo contribuisce a ridurre le spese di gestione a lungo termine, ma aumenta il valore dell'immobile nel tempo.
Prendere decisioni ponderate in anticipo può fare la differenza tra un acquisto ordinario e un investimento realmente intelligente e sostenibile.
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